BAN HIN LEE BANK BERHAD v. TAN CHONG KEAT & 2 ORS

BAN HIN LEE BANK BERHAD v. TAN CHONG KEAT & 2 ORS
HIGH COURT, PULAU PINANG
ABDUL HAMID MOHAMED J
SAMAN PEMULA NO. 24-374-90
7 MARCH 1996
[1996] 1 LNS 527
Case(s) referred to:
1. NKM Properties Sdn Bhd v. Rakyat First Merchant Bankers Bhd. [1992] 3 CLJ 1680; [1992] 1 CLJ 244 (Rep); [1992] MLJ 349.
2. Lim Kar Bee v. Duoforties Properties (M) Sdn Bhd. [1992] 3 CLJ 1667; [1992] 1 CLJ 173 (Rep); [1992] 2 MLJ 281 M.A.
3. Seloga jaya Sdn Bhd v. Pembenaan Kang Ting (Sabah) Sdn Bhd. [1994] 2 CLJ 716; [1994] 2 MLJ 97 M.A.

Counsel:
PEGUAMBELA DAN PEGUAMCARA:
1. En. Harjit Singh Sangay (Tetuan Harjit Singh Sangay) bagi pihak Perayu/Defendan.
2. Cik Ong Guat Ean (Tetuan Wong-Chooi & Mohd Nor) bagi pihak Responden/Plaintif.

JUDGMENT
(Lampiran 46)
Saman Pemula ini dikeluarkan pada 23 Mei 1990. Pada 7 November 1991 perintah jualan diberi. Tarikh lelongan ditetapkan pada 11 Mac 1992. Pada 18 Pebruari 1992 Plalntif memfail Saman dalam Kamar meminta arahan. Pada hari yang sama peguam Plaintif memohon lelongan ditangguhkan kerana perintah untuk arahan belum diperolehi. Pada 11 Mac 1992 satu Saman dalam Kamar baru difail – Lampiran 15. Perintah atas Saman ini diberi pada 5 Mei 1992. Tarikh lelongan baru ditetapkan pada 1 Julai 1992. Defendan merayu terhadap perintah itu. Pada 26 Jun 1992 peguam Plaintif menulis pula kepada Mahkamah meminta lelongan ditangguhkan untuk penyelesaian. Oleh sebab tiada penyelesaian dicapai, pada 15 Febuari 1993 Plaintif memfail Saman dalam Kamar memohon arahan sekali lagi – Lampiran 22. Pada 25 Mei 1993 Defendan pula memfail Saman [Page 2] dalam Kamar memohon perintah untuk menyoal balas Pengurus Cawangan Plaintif – Lampiran 24. Pada 5 Ogos 1994 perintah diberi atas Lampiran 22. Tarikh lelongan ditetapkan pada 6 Oktober 1993. Tetapi pada hari tersebut lelongan tidak diteruskan kerana tiada pembeli.
Pada 12 Januari 1994, sekali lagi Plaintif memfail Saman dalam Kamar untuk mendapat arahan – Lampiran 38. Perintah diberi pada 31 Mac 1994. Pada 5 Julai 1994 sekali lagi peguam Plaintif menulis surat kepada Mahkamah pohon lelongan ditangguhkan untuk penyelesaian. Satu lagi penyelesaian tidak dicapai. Pada 24 Februari 1995 sekali lagi peguam Plaintif memfail Saman dalam Kamar memohon arahan – Lampiran 41. Perintah diberl pada 8 November 1995. Tarikh lelongan ditetapkan pada 10 Januari 1996. Defendan merayu kepada Hakim dalam Kamar terhadap perintah itu. Pada 14 Disember rayuan Defendan itu ditolak. Defendan merayu pula ke Mahkamah Rayuan – rayuan ini.
Isu pertama yang dibangkitkan ialah mengenai harga rizab bagi tanah kepunyaan Defendan Ketiga. Pada 5 Ogos 1993, semasa mendengar Lampiran 22, Penolong Kanan Pendaftar telah menetapkan harga rizab bagi tanah itu sebanyak RMl,260,000.00. Tetapi, pada 31 Mac 1994, semasa mendengar Lampiran 38, Penolong Kanan Pendaftar telah menurunkan harga rizab itu kepada RMl,134,000.00. Kemudian, pada 8 November 1995, semasa mendengar Lampiran [Page 3] 42 Penolong Kanan Pendaftar mengekekalkan harga rizab sebanyak RMl,134,000.00 itu. Peguam Defendan menghujahkan bahawa Penolong Kanan Pendaftar sepatutnya menetapkan harga rizab seperti yang mula-mula ditetapkan iaitu sebanyak RMl,260,000.00. la tidak patut dikurangkan, katanya.
Permohonan Plaintif (Lampiran 42) itu disokong oleh afidavit Pengurus Cawangan Plaintif. Berkenaan harga rizab Plaintif memohon harga yang sama seperti yang telah ditetapkan sebanyak dua kali sebelum itu. Tiada apa-apa afidavit balasan difail oleh Defendan.
Penetapan harga rizab adalah terletak di bawah budi bicara Penolong Kanan Pendaftar. Hakim dalam Kamar tidak sepatutnya mengubah harga rizab itu sewenang-wenangnya melainkan jika ia tidak munasabah. Dalam kes ini, harga rizab asal telah diturunkan kerana tiada pembeli pada tarikh lelongan asal. Selepas itu, sebanyak dua kali harga rizab itu ditetapkan sebanyak RMl,134,000.00. Tiada rayuan mengenainya. Pada kali akhir Penolong Kanan Pendaftar menetapkan harga rizab yang sama. Semasa Penolong Kanan Pendaftar mendengar Saman dalam Kamar itu (Lampiran 42) pihak Defendan tidak mengemukakan apa-apa keterangan untuk menunjukkan bahawa harga rizab itu patut lebih tinggi. Oleh itu saya dapati tidak ada sebab mengapa saya patut mengganggu budibicara Penolong Kanan Pendaftar itu.
[Page 4]
Selain dari itu, Penolong Kanan Pendaftar tidak mempunyai bidangkuasa untuk menaikkan harga rizab itu melebihi harga rizab yang telah ditetapkan sebelum itu. Ini telah diputuskan oleh Mahkamah Agung dalam kes NKM Properties Sdn Bhd v. Rakyat First Merchant Bankers Bhd. [1992] 3 CLJ 1680; [1992] 1 CLJ 244 (Rep); [1992] MLJ 3491. Saya petik nota kepalanya:
“Held, allowing both the appeal and the cross-appeal:
(1) It is clear from s 259(2)(c) of the Code that in the absence of any bid at or above the reserve price, the registrar shall withdraw the land from the sale and direct that the land be put up for auction at a subsequent date either at the same or at a reduced reserve price. The ‘same’ reserve price referred to is the reserve price at the latest sale at which there had been no bidder. The law requires that the reserve price fixed for the next auction cannot be above the reserve price fixed for the last auction.
(2) Following the requirements of s 259(2)(c) of the Code, the SAR is not authorized to fix the reserve price above the reserve price for the last auction which was unsuccessful. The reserve price for the next auction should not be higher than $4.63m.
(3) The learned judge in confirming the order of the SAR had failed to construe s 259(2)(c) of the Code correctly.”
Semasa menghujahkan rayuan-rayuan ini, peguam Defendan telah membangkitkan satu hujah lagi yang tidak dibangkitkan semasa permohonan didengar oleh Penolong Kanan Pendaftar. Katanya kedua-dua tanah itu patut dilelong berasingan.
Untuk memahami hujah ini fakta-fakta kes ini perlulah disebut sedikit.
[Page 5]
Sebagai jaminan kepada hutang berkenaan lima gadaian telah dibuat. Tanah-tanah yang terlibat adalah kepunyaan Tan Chong Keat, Pauline Loo dan Kurnia Utama Plantations Sdn. Bhd. Peguam Defendan-Defendan sekarang menghujahkan bahawa tanah-tanah kepunyaan Tan Chong Keat dan Pauline Loo hendaklah dilelong berasingan.
Sebelum menimbang hujah itu, satu perkara patut disebut. Hujah ini tidak dikemukakan di hadapan Penolong Kanan Pendaftar, baik semasa Lampiran 42 ini didengar atau semasa permohonan-permohonan yang serupa didengar sebelumnya. Sekarang dalam rayuan ini ia dibangkitkan buat kali pertama.
Saya sedar ini adalah persoalan undang-undang. Saya juga tahu bahawa jika sesuatu kontrak itu ex facie menyalahi undang-undang, Mahkamah boleh mengambil periktirafan kehakiman, walau pun ia tidak diplid dan di peringkat rayuan – lihat Lim Kar Bee v. Duoforties Properties (M) Sdn Bhd. [1992] 3 CLJ 1667; [1992] 1 CLJ 173 (Rep); [1992] 2 MLJ 2812 “illegality” boleh dibangkitkan walau pun di peringkat rayuan.
Tetapi, saya berpendapat Mahkamah patutlah bersikap lebih ketat (strict) dalam hal ini. Terlalu kerap saya dapati, semasa berhujah di hadapan Penolong Kanan Pendaftar, peguam-peguam cuma membangkitkan satu atau dua alasan sahaja. Apabila tidak berjaya, mereka [Page 6] merayu. Sementara itu mereka cari alasan-alasan baru dan mengemukakannya semasa menghujah rayuan itu di hadapan Hakim. Alasan mereka, rayuan adalah pendengaran semula dan atau isu undang-undang.
Ini menggalakkan peguam-peguam itu tidak membuat persediaan secukupnya semasa menghujahkan permohonan itu di hadapan Penolong Kanan Pendaftar. Ia juga tidak adil kepada peguam sebelah lagi yang tidak tahu hujah itu akan dikemukakan, dan tidak bersedia mengenainya. Kadang-kadang untuk berlaku adil kepada peguam sebelah lagi itu, satu tarikh baru terpaksa diberi. Dalam prosiding halangtetaus itulah biasanya yang dikehendaki oleh Defendan-penangguhan yang akan mengakibatkan tarikh lelongan ditangguh.
Dalam hal ini, saya berpendapat prinsip “issue estoppel” patut diambil kira: jika, di peringkat yang lebih awal, satu isu yang telah wujud patut atau boleh dibangkitkan tetapi tidak dibangkitkan, ia tidak patut diizinkan supaya dibangkitkan, melainkan pihak yang hendak membangkitkan itu dapat memberi sebab-sebab khas mengapa dia patut dibenarkan berbuat demikian. Kedua pihak juga hendaklah tertakluk kepada “pliding” mereka. Dalam permohonan seperti ini afidavit mereka hendaklah disifatkan sebagai “pliding”. Tegasnya, isu yang hendak dibangkitkan di peringkat mana pun mestilah disebut dalam afidavit mereka.
[Page 7]
Saya sedar akan prinsip bahawa rayuan kepada Hakim dalam Kamar hendaklah didengar seperti permohonan berkenaan didengar buat pertama kali – lihat Seloga jaya Sdn Bhd v. Pembenaan Kang Ting (Sabah) Sdn Bhd. [1994] 2 CLJ 716; [1994] 2 MLJ 97
Dalam kes ini, telah beberapa kali Saman dalam Kamar meminta arahan difail dan didengar. Tidak sekali pun isu ini dibangkitkan. Isu itu telah wujud, jika benar wujud, dari awal-awal lagi. Tiada sebarang sebab diberi mengapa ia tidak dibangkitkan lebih awal. Ia tidak disebut dalam mana-mana afidavit Defendan. Saya berpendapat isu ini tidak patut dibenarkan dibangkitkan sekarang.
Walau bagaimana pun, jika saya patut mendengarnya (malah saya telah dengar) biarlah saya memberi keputusan mengenainya.
Setakat yang saya dapat faham hujah ini, peguam Defendan-Defendan itu mengatakan bahawa tanah-tanah kepunyaan Tan Chong Keat dan Pauline Loo patut dilelong berasingan. Untuk menyokong hujahnya, beliau merujuk kepada peruntukan seksyen 212 dan 266 Kanun Tanah Negara:
“212. Inclusion in one instrument of dealings affecting different lands.
No instrument shall be capable of effecting dealings under this Act with respect to more lands than one unless –
[Page 8]
(a) the dealings in question are all of the like nature, and are all effected by the same person or body in favour of the same person or body? and
(b) the register documents of title to the B lands in question are all kept in the same Registry of Land Office.”.
”266. Right of chargor to tender payment at any time before sale.
(1) Any chargor against whom an order for sale has been made under this Chapter may, at any time before the conclusion of the sale, tender the amounts specified in sub-section (2) to the Registrar of the Court or, as the case may be, Land Administrator (or, if the tender is made on the day fixed for the sale, to the officer having the direction thereof), and the order shall thereupon cease to have effect.
(2) The amount referred to in sub-section (1) are –
(a) the amount shown in the order as due to the chargee at the date on which the order was made;
(b) such further amounts (if any) as have fallen due under the charge between the date of the order and the date of the tender; and
(c) an amount sufficient to cover all expenses incurred in connection with the making, or carrying into effect, of the order.
(3) Where any order for sale ceases to have effect by virtue of this section, the Registrar of the Court or, as the case may be, Land Administrator shall give notice thereof to every chargee of the land or lease in question.”
Seksyen 212 adalah mengenai “instrument of dealings”. Memanglah gadaian satu “instrument of dealing” yang [Page 9] dimaksudkan oleh seksyen itu – lihat seksyen 205. Tetapi, jika hendak dikatakan dokumen gadaian itu tak sah, soal itu patut dibangkitnya semasa Saman Pemula ini didengar dahulu. Permohonan ini (di hadapan Penolong Kanan Pendaftar) hanya untuk arahan bagi menetapkan tarikh lelongan, harga rizab, perlantikan jurulelong dan lain-lain perkara yang berkaitan dengan lelongan. Soal itu sudah tidak timbul lagi, dan tidak patut ditimbulkan lagi apatah lagi dalam rayuan kepada Hakim dalam Kamar.
Lagi pula, dokumen gadaian bagi tanah-tanah itu dibuat secara berasingan – lihat Lampiran 2. Jadi, saya tidak nampak bagaimana peruntukan seksyen 212 itu terpakai.
Berkenaan seksyen 266 dikatakan, jika lelongan dibuat secara berasingan salah seorang daripada mereka boleh menebus tanahnya.
Seksyen 266 tidak sedikit pun menyebut sama ada tanah kepunyaan dua orang yang berlainan yang digadai dalam dokumen gadaian berasingan untuk menjamin hutang yang sama, boleh dilelong bersama atau tidak. Seksyen itu cuma memberi hak kepada penggadai itu untuk menebus. Apa yang menghalang Defendan Pertama atau Kedua untuk menebus jika mereka ingin berbuat demikian? Mereka boleh menebus di bawah gadaian masing-masing.
Selain dari itu, dalam kes ini terdapat sebuah rumah yang terletak di atas kedua-dua tanah itu. Tidak mungkin [Page 10] sebidang tanah dengan sebahagian daripada rumah itu dilelong berasingan daripada sebahagian lagi.
Saya dapati hujah ini tidak berasas.
Ada satu lagi perkara sampingan saya ingin ambil kesempatan ini untuk menyebut. Dulu, apabila ada rayuan daripada keputusan Penolong Kanan Pendaftar, Penolong Kanan Pendaftar menulis alasan penghakimannya. Sekarang amalan itu tidak dilakukan lagi. Saya tidak tahu mengapa.
Saya berpendapat amalan dulu itu patut dihidupkan semula. Ada banyak faedahnya. Pertama, Hakim akan tahu apa isu yang dihujahkan, apa keputusan Penolong Kanan Pendaftar itu mengenainya dan apa alasannya. Sekarang Hakim tidak tahu dan mendengar rayuan itu seperti beliau mendengar permohonan itu sendiri. Untuk apa Penolong Kanan Pendaftar mendengarnya dan membuat keputusan jika Hakim akan melakukan perkara yang sama?
Kedua, dengan menulis alasan penghakiman, Penolong Kanan Pendaftar akan lebih meneliti permohonan itu dan dapat mempelajari undang-undang dengan lebih mendalam. Menulis alasan penghakiman juga akan memberi pengalaman yang berguna kepada mereka. Adalah tidak munasabah mengatakan bahawa beban kerja tidak mengizinkan mereka berbuat demikian. Majistret, Hakim Mahkamah Sesyen dan Hakim Mahkamah Tinggi membicarakan lebih banyak kes dari mereka, dan semua mereka dikehendaki menulis alasan [Page 11] penghakiman jika ada rayuan terhadap keputusan mereka. Sekarang ini, selain daripada Penolong Kanan Pendaftar terdapat pula Pegawai Penyelidik dan pegawai-pegawai tadbir. Dalam kata-kata lain kerja-kerja yang dulunya semuanya dilakukan oleh Penolong Kanan Pendaftar sekarang ada yang diambil alih oleh pegawai-pegawai lain. Beban kerja mereka sepatutnya lebih kurang sekarang. Walau bagaimana pun beban kerja bukanlah satu alasan yang baik.
Ketlga, tanpa alasan penghakiman, ada kalanya peguam-peguam bertengkar sama sendiri semasa menghujahkan rayuan di hadapan Hakim, sama ada sesuatu isu itu dibangkitkan atau tidak di hadapan Penolong Kanan Pendaftar dan sama ada ia ditimbang dan diputuskan oleh Penolong Kanan Pendaftar. Saya gunakan perkataan “bentangkan”, kerana kadang-kadang mereka memang bertengkar. Dukacita dikatakan bahawa ada kalanya peguam-peguam itu nampaknya seolah tidak tahu perbezaan di antara “berhujah” dengan “bertengkar”. Mereka seolah-olah lupa bahawa tugas mereka ialah untuk mengemukakan hujah-hujah mereka dengan cara yang sopan, bukan bertengkar sesama sendiri dl hadapan Hakim. Perbuatan seperti itu amatlah memalukan profesyen undang-undang dan merendahkan mertabat mahkamah. Tetapi, saya mesti tegaskan bahawa perkara seperti itu tidak berlaku dalam kes ini. Malah peguam Defendan-Defendan sendiri mengakui bahawa alasan kedua itu tidak [Page 12] dibangkitkan di hadapan Penolong Kanan Pendaftar, satu sikap yang patut dipuji.
Saya menolak rayuan ini dengan kos.
Dato’ Abdul Hamid Bin Hj. Mohamed
Hakim, Mahkamah Tinggi
Pulau Pinang.
PEGUAMBELA DAN PEGUAMCARA.
1. En. Harjit Singh Sangay (Tetuan Harjit Singh Sangay) bagi pihak Perayu/Defendan.
2. Cik Ong Guat Ean (Tetuan Wong-Chooi & Mohd Nor) bagi pihak Responden/Plaintif.
SENARAI KES YANG DIRUJUK
1. NKM Properties Sdn Bhd v. Rakyat First Merchant Bankers Bhd. [1992] 3 CLJ 1680; [1992] 1 CLJ 244 (Rep); [1992] MLJ 349.
2. Lim Kar Bee v. Duoforties Properties (M) Sdn Bhd. [1992] 3 CLJ 1667; [1992] 1 CLJ 173 (Rep); [1992] 2 MLJ 281 M.A.
3. Seloga jaya Sdn Bhd v. Pembenaan Kang Ting (Sabah) Sdn Bhd. [1994] 2 CLJ 716; [1994] 2 MLJ 97 M.A.
7.3.96.